# Atraso na entrega do imóvel e devolução de valores no distrato

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Categoria: Moradia e veículos
Atualizado em: 1 de setembro de 2026

**Resposta direta.** A construtora pode prever um prazo de tolerância de até cento e oitenta dias além da data de entrega, mas ultrapassado esse período o atraso é inadimplemento e gera direito a indenização, que normalmente corresponde ao valor de aluguel do imóvel pelo tempo de atraso, além de multa contratual. Se você desistir do contrato, a devolução dos valores pagos é obrigatória, admitida a retenção de um percentual definido em lei, e o pagamento deve ser feito de uma só vez, não em parcelas.

## Obra atrasada: como funciona a tolerância de 180 dias?

O prazo de tolerância de cento e oitenta dias foi consolidado pela Lei 13.786/2018 e é considerado válido quando previsto de forma clara no contrato. O que não se admite é tratá-lo como elástico. Passados os cento e oitenta dias, começa a contar o atraso indenizável.

A indenização mais aceita pelo atraso é o chamado lucro cessante, calculado pelo valor locatício do imóvel durante o período. Ela é devida independentemente de o comprador ter ou não gastado com aluguel, porque o que se repara é a privação do uso do bem que já deveria estar disponível.

No distrato, a Lei 13.786/2018 trouxe percentuais de retenção, diferenciando o empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação. Antes dela, a Súmula 543 do STJ já firmava que a devolução deve ser imediata e em parcela única, e essa parte do entendimento permanece central.

## Fundamento legal

- **Lei 13.786/2018, Art. 43-A da Lei 4.591/1964**: Admite prazo de tolerância de até 180 dias para entrega e disciplina a indenização devida ao adquirente em caso de atraso além dele.
- **Lei 13.786/2018, Art. 67-A da Lei 4.591/1964**: Define os percentuais de retenção no desfazimento do contrato, diferenciando empreendimentos com e sem patrimônio de afetação.
- **Código de Defesa do Consumidor, Art. 53**: São nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor na resolução do contrato.
- **Código de Defesa do Consumidor, Art. 51, IV**: São nulas as cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé.

## Atraso na entrega: o que é devido em cada fase

| Período | Situação | Direito |
| --- | --- | --- |
| Até a data contratual | Prazo normal | Nenhuma indenização |
| Até 180 dias após | Tolerância válida se prevista em contrato | Em regra nenhuma indenização |
| A partir do 181º dia | Inadimplemento da construtora | Indenização por privação do uso e multa contratual |
| Atraso prolongado | Inadimplemento grave | Rescisão com devolução integral e sem retenção |

## Quando costuma caber

- A entrega passou dos cento e oitenta dias de tolerância e o imóvel ainda não foi entregue
- A construtora quer reter percentual maior do que o previsto em lei no distrato
- A devolução foi oferecida de forma parcelada em vez de parcela única
- Foram cobradas taxas de corretagem ou assessoria sem informação prévia e clara
- O imóvel foi entregue com metragem ou características diferentes do memorial descritivo

## Quando costuma não caber

- O atraso está dentro do prazo de tolerância previsto de forma clara no contrato
- A desistência foi sua, sem culpa da construtora, hipótese em que a retenção legal é devida
- O habite-se foi expedido e a entrega das chaves depende de pendência sua, como financiamento não aprovado
- A diferença de metragem está dentro da margem de tolerância prevista contratualmente

## Entendimento dos tribunais

- **STJ, Súmula 543**: Na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, a devolução das parcelas pagas deve ser imediata e integral quando a culpa for do promitente vendedor, e parcial quando a culpa for do adquirente.
- **STJ, Tema 970**: A cláusula penal moratória, fixada no contrato para o atraso na entrega do imóvel, tem função indenizatória e, em regra, não se acumula com lucros cessantes pelo mesmo período.
- **STJ, Tema 971**: Em contrato de adesão com a construtora, se há cláusula penal só para o inadimplemento do comprador, ela vale também para fixar a indenização quando quem descumpre é a vendedora.

## Documentos para reunir

- Contrato de promessa de compra e venda integral, com todos os anexos
- Memorial descritivo do empreendimento
- Comprovantes de todos os pagamentos, incluindo corretagem
- Comunicações da construtora sobre a data de entrega
- Habite-se ou informação sobre a situação da obra

## Passo a passo

1. Localize no contrato a data de entrega e a cláusula de tolerância, que definem quando o atraso começa a contar
2. Notifique a construtora por escrito, constituindo-a em mora de forma documentada
3. Levante o valor locatício de imóveis equivalentes na região, base do cálculo da indenização
4. Reúna todos os comprovantes de pagamento antes de buscar orientação jurídica

## Perguntas frequentes

**O prazo de tolerância de 180 dias é legal?**

Sim, quando previsto de forma clara no contrato. A Lei 13.786/2018 e a jurisprudência consolidada do STJ reconhecem sua validade. O que não se admite é ultrapassá-lo sem consequência: a partir do dia seguinte, a construtora está em mora.

**Preciso comprovar que paguei aluguel para receber pelo atraso?**

Não precisa provar aluguel pago. O STJ trata a privação do uso como prejuízo presumido pelo atraso: o que se repara é a indisponibilidade do bem que já deveria estar em suas mãos. Se o contrato tem cláusula penal moratória, é ela que cobre esse período, e pelo Tema 970 do STJ ela não se soma aos lucros cessantes.

**Quanto a construtora pode reter se eu desistir?**

A Lei 13.786/2018 estabelece percentuais de retenção, com limite mais alto quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação. Cláusula que preveja perda total ou retenção muito acima do limite legal é nula pelo art. 53 do CDC.

**A construtora quer devolver parcelado. Pode?**

A Súmula 543 do STJ firma que a devolução deve ser imediata e em parcela única. O parcelamento imposto ao adquirente não é aceito, ainda que previsto em cláusula contratual.

**Cobraram corretagem e taxa de assessoria. Isso é devido?**

A corretagem pode ser repassada ao comprador desde que informada previamente e com destaque. Já a taxa de assessoria técnico-imobiliária tem sido considerada abusiva com frequência, por representar cobrança por serviço de interesse do próprio vendedor.

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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta de serviços, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

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