Atraso na entrega do imóvel e devolução de valores no distrato
A construtora pode prever um prazo de tolerância de até cento e oitenta dias além da data de entrega, mas ultrapassado esse período o atraso é inadimplemento e gera direito a indenização, que normalmente corresponde ao valor de aluguel do imóvel pelo tempo de atraso, além de multa contratual. Se você desistir do contrato, a devolução dos valores pagos é obrigatória, admitida a retenção de um percentual definido em lei, e o pagamento deve ser feito de uma só vez, não em parcelas.
O prazo de tolerância de cento e oitenta dias foi consolidado pela Lei 13.786/2018 e é considerado válido quando previsto de forma clara no contrato. O que não se admite é tratá-lo como elástico. Passados os cento e oitenta dias, começa a contar o atraso indenizável.
A indenização mais aceita pelo atraso é o chamado lucro cessante, calculado pelo valor locatício do imóvel durante o período. Ela é devida independentemente de o comprador ter ou não gastado com aluguel, porque o que se repara é a privação do uso do bem que já deveria estar disponível.
No distrato, a Lei 13.786/2018 trouxe percentuais de retenção, diferenciando o empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação. Antes dela, a Súmula 543 do STJ já firmava que a devolução deve ser imediata e em parcela única, e essa parte do entendimento permanece central.
O que a lei diz sobre isso?
Lei 13.786/2018
Admite prazo de tolerância de até 180 dias para entrega e disciplina a indenização devida ao adquirente em caso de atraso além dele.
Lei 13.786/2018
Define os percentuais de retenção no desfazimento do contrato, diferenciando empreendimentos com e sem patrimônio de afetação.
Código de Defesa do Consumidor
São nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor na resolução do contrato.
Código de Defesa do Consumidor
São nulas as cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé.
Atraso na entrega: o que é devido em cada fase
| Período | Situação | Direito |
|---|---|---|
| Até a data contratual | Prazo normal | Nenhuma indenização |
| Até 180 dias após | Tolerância válida se prevista em contrato | Em regra nenhuma indenização |
| A partir do 181º dia | Inadimplemento da construtora | Indenização por privação do uso e multa contratual |
| Atraso prolongado | Inadimplemento grave | Rescisão com devolução integral e sem retenção |
Quando cabe e quando não cabe?
Costuma caber
- A entrega passou dos cento e oitenta dias de tolerância e o imóvel ainda não foi entregue
- A construtora quer reter percentual maior do que o previsto em lei no distrato
- A devolução foi oferecida de forma parcelada em vez de parcela única
- Foram cobradas taxas de corretagem ou assessoria sem informação prévia e clara
- O imóvel foi entregue com metragem ou características diferentes do memorial descritivo
Costuma não caber
- O atraso está dentro do prazo de tolerância previsto de forma clara no contrato
- A desistência foi sua, sem culpa da construtora, hipótese em que a retenção legal é devida
- O habite-se foi expedido e a entrega das chaves depende de pendência sua, como financiamento não aprovado
- A diferença de metragem está dentro da margem de tolerância prevista contratualmente
O que os tribunais já decidiram?
Súmulas e temas repetitivos são públicos e verificáveis. Servem de referência sobre como os tribunais vêm decidindo, e não como promessa de resultado, porque cada caso é analisado individualmente.
Na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, a devolução das parcelas pagas deve ser imediata e integral quando a culpa for do promitente vendedor, e parcial quando a culpa for do adquirente.
A cláusula de tolerância de até 180 dias para entrega do imóvel é válida quando expressamente prevista, e a indenização pelo atraso posterior corresponde à privação do uso do bem.
É devida indenização por lucros cessantes em razão do atraso na entrega, independentemente de comprovação de prejuízo concreto pelo adquirente.
Quais documentos reunir?
- Contrato de promessa de compra e venda integral, com todos os anexos
- Memorial descritivo do empreendimento
- Comprovantes de todos os pagamentos, incluindo corretagem
- Comunicações da construtora sobre a data de entrega
- Habite-se ou informação sobre a situação da obra
O que fazer agora?
- Localize no contrato a data de entrega e a cláusula de tolerância, que definem quando o atraso começa a contar
- Notifique a construtora por escrito, constituindo-a em mora de forma documentada
- Levante o valor locatício de imóveis equivalentes na região, base do cálculo da indenização
- Reúna todos os comprovantes de pagamento antes de buscar orientação jurídica
Perguntas que aparecem sempre
O prazo de tolerância de 180 dias é legal?
Sim, quando previsto de forma clara no contrato. A Lei 13.786/2018 e o Tema 970 do STJ reconhecem sua validade. O que não se admite é ultrapassá-lo sem consequência: a partir do dia seguinte, a construtora está em mora.
Preciso comprovar que paguei aluguel para receber pelo atraso?
Não. O entendimento firmado no Tema 971 do STJ é que a indenização pela privação do uso é devida independentemente de comprovação de prejuízo concreto. O que se repara é a indisponibilidade do bem que já deveria estar em suas mãos.
Quanto a construtora pode reter se eu desistir?
A Lei 13.786/2018 estabelece percentuais de retenção, com limite mais alto quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação. Cláusula que preveja perda total ou retenção muito acima do limite legal é nula pelo art. 53 do CDC.
A construtora quer devolver parcelado. Pode?
A Súmula 543 do STJ firma que a devolução deve ser imediata e em parcela única. O parcelamento imposto ao adquirente não é aceito, ainda que previsto em cláusula contratual.
Cobraram corretagem e taxa de assessoria. Isso é devido?
A corretagem pode ser repassada ao comprador desde que informada previamente e com destaque. Já a taxa de assessoria técnico-imobiliária tem sido considerada abusiva com frequência, por representar cobrança por serviço de interesse do próprio vendedor.
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta de serviços, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.